Vastgoedbevak Intervest Retail[1] maakt vandaag haar resultaten per 31 december 2006 bekend. (tussen haakjes vergelijkbare cijfers 2005)
De markt van het winkelvastgoed heeft een zeer sterk jaar gekend, de huurprijzen evenals de investeringswaarde zijn meer dan gemiddeld gestegen.

De bezettingsgraad[2] van de portefeuille van Intervest Retail blijft met 95,5 % op een hoog niveau. Zonder rekening te houden met Factory Shopping Messancy bedraagt de bezettingsgraad zelfs 99,1 %.

Als gevolg van de gunstige huurmarkt en door actief management zijn bij alle verhuurtransacties (huurhernieuwingen en nieuwe verhuringen) hogere huurprijzen bekomen wat resulteert in huurprijsstijgingen met gemiddeld 7,8 %.

Deze positieve ontwikkeling weerspiegelt zich ook in de opwaardering van de portefeuille. Exclusief Factory Shopping Messancy stijgt de reële waarde van het patrimonium in exploitatie met 5,7 % (€ 13 miljoen).

Intervest Retail heeft een actief jaar achter de rug met onder meer de herontwikkeling van Wooncentrum Van de Ven in Olen, het winkelcentrum-project Julianus in Tongeren, de verdere commercialisatie van het Factory Shopping Messancy en de verkoop van twaalf niet strategische panden.

Voor de herontwikkeling van Wooncentrum Van de Ven in Olen bevinden de onderhandelingen met een trekker, i.e. een huurder die tevens andere huurders moet aantrekken, zich in een gevorderd stadium. In de loop van 2006 is de bouwvergunning verleend door de gemeente Olen. Door een naburige concurrent is echter aan de Raad Van State de schorsing en de vernietiging van de tenuitvoerlegging van de bouwvergunning gevraagd. De auditeur heeft de Raad geadviseerd om het verzoek tot schorsing af te wijzen en de Raad doet hier kortelings uitspraak over. Een uitspraak over het vernietigingsverzoek zal wellicht nog enkele jaren op zich laten wachten. De ontwikkeling van grootschalige winkelprojecten blijkt in de praktijk vaak op weerstand te stoten. De voormelde procedures voor de Raad van State zijn dan ook niet uitzonderlijk en staan de bouw van het project niet onmiddellijk in de weg.

Voor het winkelcentrum Julianus in Tongeren loopt het bouw- en verhuurproces volgens plan. De opening is gepland voor het laatste kwartaal van 2007. De totale aanschaffingswaarde zal circa € 18 miljoen bedragen. De investering zal vanaf 2008 positief bijdragen tot het operationele resultaat.

Bijzonder veel aandacht is in 2006 uitgegaan naar de evolutie in Factory Shopping Messancy. De attractiewaarde van het centrum staat na de ingrepen op vlak van architectuur en design hoog aangeschreven. Minale Design is voor hun werk te Messancy door het Institut Français du Design zelfs bekroond met de "Janus du Commerce"[3]. Niettegenstaande de redelijke bezettingsgraad en de volgehouden inspanningen voor marketing wordt er vastgesteld dat de bezoekersaantallen en de omzetten gedurende het voorbije jaar onvoldoende gestegen zijn zodat bijkomende huurincentives nodig zijn om de exploitatie van verschillende huurders te ondersteunen. Een en ander heeft de vastgoeddeskundige ertoe aangezet om aanzienlijke negatieve waardecorrecties door te voeren. In het laatste kwartaal van 2006 is de reële waarde dan ook teruggebracht naar € 29,4 miljoen (- € 8,5 miljoen).

De huurinkomsten van Intervest Retail, € 18,5 miljoen, liggen voor 2006 in lijn van vorig jaar. De daling van de huurinkomsten als gevolg van de verkopen van vastgoedbeleggingen in 2006 (€ 1,6 miljoen) wordt grotendeels gecompenseerd door de schadevergoeding ontvangen uit de arbitrageprocedure tegen de bouwpromotor van Factory Shopping Messancy (€ 0,8 miljoen geboekt met betrekking tot huurinkomsten) en de toegenomen huurinkomsten in Factory Shopping Messancy (€ 0,5 miljoen).

De vastgoedkosten nemen ten opzichte van 31 december 2005 toe met € 0,4 miljoen. De stijging is te wijten aan de toegenomen exploitatiekosten in Factory Shopping Messancy. Immers, sinds het tweede kwartaal van 2005
worden deze kosten niet langer geactiveerd, maar rechtstreeks in het operationele resultaat in aanmerking genomen. Het betreft hier vooral marketingkosten die niet kunnen doorgerekend worden aan de huurders.

Het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille is met € 0,4 miljoen gedaald naar € 13,8 miljoen (€ 14,2 miljoen) voornamelijk als gevolg van de hogere leegstandskosten met betrekking tot de factory outlet te Messancy.

In 2006 is een minderwaarde van € 1,2 miljoen gerealiseerd op de verkoop van het niet-strategische vastgoed.
De positieve variatie van de reële waarde in 2006 van € 3,5 miljoen is het gevolg van de schatting van de vastgoeddeskundigen (€ 3,0 miljoen) en de gespreide in resultaatname van huurvoordelen toegekend aan de huurders (€ 0,5 miljoen). De waardeschommelingen van het vastgoed bestaan enerzijds uit waardestijgingen (€ 13,0 miljoen) en anderzijds uit waardedalingen (- € 10,0 miljoen).

Het financiële resultaat bedraagt - € 3,9 miljoen tegenover - € 3,4 miljoen door een verhoging van de interestlasten. Deze verhoging is enerzijds te wijten aan het niet langer activeren van de interestlasten verbonden met Factory Shopping Messancy en anderzijds aan de toename van de korte termijn rentevoeten. In het kader van de scheidsrechterlijke uitspraak jegens de bouwpromotor van Factory Shopping Messancy heeft de vastgoedbevak een bedrag van € 0,1 miljoen aan moratoire interesten ontvangen (inbegrepen in het bedrag van € 1,4 miljoen ontvangen schadevergoeding).

De netto winst van het boekjaar bedraagt € 12,3 miljoen in 2006 vergeleken met € 18,7 miljoen in 2005. De sterke afname van de netto winst is voornamelijk het gevolg van de variatie in de reële waarde van de vastgoedportefeuille in 2006 (€ 3,5 miljoen) vergeleken met 2005 (€ 8,4 miljoen).

De als dividend uitkeerbare operationele winst, gebaseerd op de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Retail NV, bedraagt € 10,0 miljoen in 2006 ten opzichte van € 10,9 miljoen in 2005. Het bruto uitkeerbare resultaat bedraagt voor 2006 bijgevolg € 1,97 per aandeel wat beantwoordt aan onze eerder geformuleerde verwachtingen.

De reële waarde van de portefeuille op 31 december 2006 bedraagt € 281 miljoen (€ 285 miljoen op 31 december 2005). Deze daling is per saldo het gevolg van verkopen van 12 panden in 2006 (- € 20 miljoen), investeringen in Tongeren (€ 9 miljoen) en in enkele winkelpanden (€ 4 miljoen) en de waarde-evolutie van de portefeuille (€ 3 miljoen).

De netto actiefwaarde (reële waarde) van het aandeel bedraagt € 34,21 (€ 33,81). Daar per 31 december 2006 de beurskoers € 39,70 is, noteert het aandeel Intervest Retail met een premie van 16 % t.o.v. deze netto actiefwaarde.

Conform de berekeningsmethode van artikel 6 van het KB van 21 juni 2006, bedraagt de schuldgraad 39,0 % op 31 december 2006 (40,7 % op 31 december 2005).

Op korte termijn zullen onze inspanningen zich eens temeer richten op het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande vastgoedportefeuille en het onderzoeken van diverse groeiscenario's. Voor het boekjaar 2007 blijft de belangrijkste uitdaging de verdere commercialisatie van Factory Shopping Messancy. Een verkoop van Factory Shopping Messancy zal mogelijkerwijs in overweging worden genomen mocht een gunstige opportuniteit zich in de loop van het jaar 2007 voordoen.

Het resultaat van 2007 zal in grote mate afhangen van het (financiële) succes van Factory Shopping Messancy. De bezoekers- en omzetcijfers dienen verder te stijgen, zodat er hogere omzethuren kunnen gegenereerd worden en de kosten dienen te worden beperkt. De schadevergoeding die in 2006 is ontvangen van de bouwpromotor van Factory Shopping Messancy wegens het niet nakomen van de bij aankoop aangegane resultaatsverbintenissen heeft een éénmalig positief effect van € 1 miljoen op het netto resultaat van de vastgoedbevak in 2006. Zonder nieuwe investeringen, die onmiddellijk bijdragen tot het operationeel resultaat van de vastgoedbevak, wordt verwacht dat de winst per aandeel in 2007 lager zal liggen dan in 2006.

Intervest Retail zal bijgevolg haar inspanningen om in 2007 nieuwe investeringen te verwerven zeer doelgericht aanwenden. Gezien de grote vraag naar investeringsproducten op de markt zal dit echter ook met de nodige omzichtigheid gebeuren.

[1] Intervest Retail is een vastgoedbevak genoteerd op het Next Prime Segment van Euronext Brussel.
[2] De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de effectieve huurinkomsten en dezelfde huurinkomsten verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties
[3] Voor verdere informatie wordt verwezen naar de website www.institutfrançaisdudesign.com/Les-Janus-du- Commerce/Le_Label/index.htm

Noot aan de redactie: voor meer informatie, gelieve contact op te nemen met:
Intervest RETAIL NV, Jean-Paul Sols - CEO of Inge Tas - CFO, tel. 03/287.67.87


Intervest Offices verhoogt haar bezettingsgraad met 10%

Antwerpen, 20 februari 2007 - Vastgoedbevak Intervest Offices[1] maakt vandaag haar resultaten per 31 december 2006 bekend. (tussen haakjes vergelijkbare cijfers 2005)

De totale bezettingsgraad[2] van Intervest Offices (kantoren en semi-industriële panden) neemt sterk toe van 82 % op 31 december 2005 tot 92 % op 31 december 2006, voornamelijk door de overdracht onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een fiscale ruling van 5 kantoorgebouwen met aanzienlijke leegstand, eind december 2006. Intervest Offices heeft eveneens de permanent hoge bezettingsgraad van haar semi-industriële portefeuille van 96 % gedurende 2006 gehandhaafd en presteert daarmee boven het gemiddelde.

De doelstellingen van Intervest Offices voor 2006 om de bezettingsgraad en de kwaliteit van de portefeuille verder te verbeteren, zijn hiermee bereikt. Door de voormelde overdracht van een aantal risicovolle panden verbetert de bezettingsgraad van de kantorenportefeuille van 78 % per 31 december 2005 tot 90 % per 31 december 2006. Met deze desinvestering zijn er moeilijk verhuurbare panden en panden met verhoogd risico aan gunstige voorwaarden verkocht om zo de algemene kwaliteit van de portefeuille aan te scherpen. Deze transactie plaatst de vennootschap in een veel gunstigere positie om in de toekomst doelgericht de overige beschikbare ruimten te commercialiseren. Het is vervolgens de bedoeling om met gepaste acquisities het risicoprofiel van de vastgoedbevak in 2007 te verbeteren. Verder zal deze verkoop een positief effect op het uitkeerbaar resultaat van 2007 teweeg brengen.

De vastgoedportefeuille, gewaardeerd aan reële waarde, kent in 2006 een aanzienlijke opwaardering (+ € 20,6 miljoen) vergeleken met een afwaardering in 2005 (- € 2,5 miljoen). De semi-industriële panden stijgen verder in waarde met € 4,0 miljoen vergeleken met een waardestijging van € 4,8 miljoen in 2005. De kantorenportefeuille neemt in waarde toe met € 16,6 miljoen. Dit is voornamelijk te danken aan de grote vraag op de investeringsmarkt die meer investeerders aanzet om ondanks de momenteel nog moeilijke verhuurmarkt investeringen in overweging te nemen. Tevens heeft Intervest Offices het huurcontract met PricewaterhouseCoopers voor het gebouw gelegen te Sint-Stevens-Woluwe, Woluwedal 18-22, verlengd tot eind 2011, wat resulteert in een opwaardering van dit prestigieuze gebouw met € 6,6 miljoen.

De huurinkomsten nemen toe van € 42,1 miljoen naar € 42,5 miljoen in 2006. Tijdens het boekjaar 2006 zijn er voor 21.552 m² nieuwe huurovereenkomsten ingegaan (37 nieuwe transacties) en zijn er met bestaande klanten 28 verhuringen gerealiseerd voor een oppervlakte van 36.211 m².

In 2006 bedragen de vastgoedkosten € 3,8 miljoen, wat € 0,1 miljoen lager is dan vorig jaar. De algemene kosten belopen € 1,3 miljoen en blijven daarmee op hetzelfde niveau als 2005.

Ten gevolge van de toename van de huurinkomsten en het stabiel houden van de algemene en de vastgoedkosten, neemt het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille toe met € 0,3 miljoen en bedraagt € 37,8 miljoen (€ 37,5 miljoen).

Bovengenoemde verkoop van de vijf kantoorgebouwen en van een semi-industrieel pand resulteert in 2006 in een beperkte minderwaarde op verkoop van € 2,2 miljoen.

Het financiële resultaat bedraagt - € 12 miljoen (- € 11,4 miljoen per 31 december 2005) door een verhoging van de interestlasten. Deze verhoging is te wijten aan de stijgende korte termijn rentevoeten. In het eerste halfjaar van 2006 heeft de vastgoedbevak de herfinanciering van haar kredieten doorgevoerd. Het bestaande gesyndiceerde krediet is op 31 januari 2007 vervangen door vier lange termijn bilaterale kredieten die Intervest Offices afsloot met haar bestaande Europese bankiers aan beduidend aantrekkelijkere voorwaarden dan het huidige krediet.

De netto winst van het boekjaar 2006 stijgt met € 20,5 miljoen en bedraagt € 44,2 miljoen (€ 23,7 miljoen). De sterke toename van de netto winst is voornamelijk het gevolg van de opwaardering van de vastgoedportefeuille in 2006 (+ € 20,6 miljoen) vergeleken met 2005 (- € 2,5 miljoen). Deze netto winst kan opgedeeld worden in € 26,0 miljoen operationeel uitkeerbaar resultaat (€ 26,4 miljoen) en € 18,5 miljoen resultaat van de portefeuille (- € 2,5 miljoen). Rekening houdend met 13.882.662 aandelen, leidt bovengenoemd operationeel uitkeerbaar resultaat tot een uitkeerbare winst van € 1,87 per aandeel.

De reële waarde van de portefeuille op 31 december 2006 bedraagt € 507 miljoen (€ 585 miljoen per 31 december 2005). De afname van de reële waarde met € 78 miljoen is te verklaren enerzijds door de desinvesteringen (€ 100 miljoen) en anderzijds door de renovatiewerken van € 1 miljoen en de positieve variatie in de reële waarde van de panden ter waarde van € 20,6 miljoen.

Op 31 december 2006 is de netto actiefwaarde (reële waarde) van het aandeel € 23,99 (€ 22,50 per 31 december 2005). Aangezien de beurskoers per 31 december 2006 € 28,47 is, noteert het aandeel Intervest Offices met een premie van 18,7 % t.o.v. deze netto actiefwaarde.

De schuldgraad bedraagt 44,7 % op 31 december 2006 (46,5 % op 31 december 2005). Ingevolge de wetswijziging van het KB van 21 juni 2006 is de maximale schuldgraad voor de vastgoedbevaks verhoogd tot 65 %. Intervest Offices zal hiervan gepast gebruik maken bij het uitwerken van haar investeringsprogramma.

Op korte termijn streeft Intervest Offices ernaar om de kwaliteit van de portefeuille verder te verbeteren door de financiële middelen, vrijgekomen uit de verkoop eind 2006 van de moeilijk verhuurbare panden, te herinvesteren in kwalitatief hoogstaande gebouwen met een gedegen rendement om zo de aandeelhouderswaarde maximaal te verhogen.

Tevens zal Intervest Offices met haar versterkt commercieel team werken aan het verder verhogen van de bezettingsgraad van de huidige portefeuille. Dit zal gebeuren door haar commerciële aanwezigheid in de markt uit te breiden en door renovatiewerken uit te voeren waardoor de panden aantrekkelijker worden voor huurders.

In 2007 zal Intervest Offices ernaar streven om de vrijgekomen financiële middelen te herinvesteren in gebouwen met een hoger rendement. Dit, in combinatie met de intensieve inspanningen van het commerciële team om de bezettingsgraad nog verder te verhogen, wordt verwacht te resulteren in een toename van het dividend voor het jaar 2007.

[1] Intervest Offices is een vastgoedbevak genoteerd op het Next Prime Segment van Euronext Brussel.
[2] De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de commerciële huurinkomsten en diezelfde huurinkomsten verhoogd met de geschatte uurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties

Noot aan de redactie: voor meer informatie gelieve contact op te nemen met:
INTERVEST OFFICES NV, Jean-Paul Sols - CEO of Inge Tas - CFO, tel: 03/287.67.87