Nieuwe Steen Investments n.v. heeft over het eerste halfjaar 2003 een totaal beleggingsresultaat behaald van Eur 25,0 miljoen, een stijging van 4% ten opzichte van het eerste halfjaar 2002 (Eur 24,0 miljoen).
Dit resultaat is voor 87% te danken aan het directe beleggingsresultaat (huren minus exploitatiekosten) en voor circa 13% aan verkoopresultaten. De vennootschap keert een interim-dividend uit van Eur 0,77 per aandeel.
Resultaten.
Het directe beleggingsresultaat over het eerste halfjaar 2003 bedroeg Eur 21,7 miljoen, circa 10,7% hoger dan het directe resultaat over het eerste halfjaar 2002 (Eur 19,6 miljoen).
Het directe beleggingsresultaat per gemiddeld uitstaand aandeel kwam uit op Eur 0,67 (2002: Eur 0,66). Het totale beleggingsresultaat over het eerste halfjaar 2003 bedroeg Eur 0,77 per gemiddeld uitstaand aandeel, vergeleken met Eur 0,81 over het eerste halfjaar 2002.
De lichte stijging van het directe resultaat per aandeel is het gevolg van huurverhogingen en indexeringen enerzijds, en de relatieve toename van huurderving door leegstand en (recente) aankopen tegen een lager aanvangsrendement anderzijds.
Daarnaast stegen de exploitatiekosten naar 10,9 % (2002: 9,6%) van de huuropbrengsten.
Het indirecte beleggingsresultaat (winst op verkopen van onroerend goed) bedroeg over het eerste halfjaar van 2003 Eur 0,10 per aandeel (2002: Eur 0,15).
Eigen Vermogen In het eerste halfjaar van 2003 heeft de vennootschap 321.405 nieuwe aandelen uitgegeven via het stockdividend over het tweede halfjaar 2002. Het eigen vermogen, inclusief de lopende winst, bedroeg per 30 juni 2003 Eur 439,0 miljoen (ultimo 2002: Eur 434,2 miljoen voor winstverdeling).
Per 30 juni 2003 was de verhouding tussen het eigen vermogen en de schulden aan kredietinstellingen 47-53% (ultimo 2002: 47-53%).
De intrinsieke waarde per aandeel per 30 juni 2003 bedroeg Eur 13,15 na aftrek van het interim-dividend over 2003.
Overeenstemming met de fiscus.
NSI heeft met de Belastingdienst overeenstemming bereikt over de fiscale afhandeling van de overgang naar fiscale beleggingsinstelling per 1 januari 2000. De aan deze overeenkomst verbonden kosten bedragen Eur 8,4 miljoen welke per 30 juni 2003 ten laste van het eigen vermogen zijn gebracht. De onroerendgoedportefeuille is middels een eenmalige herwaardering met deze nabetaling verhoogd.
Dividend.
In augustus 2003 wordt een interim-dividend over het eerste halfjaar 2003 uitgekeerd van Eur 0,77 per aandeel. Het aandeel NSI noteert op 18 augustus 2003 ex-dividend. Het interim-dividend zal voor Eur 0,63 in contanten en voor Eur 0,14 in aandelen ten laste van de agioreserve worden uitgekeerd. De uitgiftekoers van de bonusaandelen wordt op 15 augustus 2003 bekend gemaakt.
Vooruitzichten.
Aankoop van grote woningportefeuille.
NSI heeft begin juli haar onroerendgoedportefeuille uitgebreid met de verwerving van 223 eengezinswoningen te Tiel, 24 eengezinswoningen te Venray, 36 appartementen en ondergelegen supermarkt/buurtwinkels te Uden. In totaal is met deze acquisities een investering van circa Eur 40 miljoen gemoeid.
De aankoop van de woningen geschiedt tegen een lager aanvangsrendement dan het rendement van de bestaande portefeuille waardoor zij in beginsel een negatieve invloed heeft op het directe resultaat per aandeel. De woningen zullen echter in principe, zodra zij leeg komen uit de verhuur, individueel worden verkocht en leveren daarmee een bijdrage aan het indirecte resultaat. Hierdoor zal het totaalresultaat per aandeel en het totale rendement op deze investering minimaal gelijk zijn aan het rendement op de bestaande portefeuille.
Deze aankoop draagt bij aan een betere spreiding van onze totale beleggingsportefeuille. Daarnaast vormen de verworven huurwoningen een welkome aanvulling op de woningportefeuille. Bij de regelmatige verkoop van woningen uit de portefeuille houdt NSI hiermee de woningvoorraad en het daarmee samenhangende indirecte resultaat op peil.
Balansverhoudingen.
De door de vennootschap aangegane en aangekondigde verplichtingen kunnen binnen de toegestane vermogensverhoudingen en uit de beschikbare kredietfaciliteiten worden voldaan.
Gezien de actuele vermogensverhoudingen zal de vennootschap ten aanzien van de door haar nagestreefde groeistrategie niettemin een pas op de plaats maken. Zodra wij mogelijkheden zien om tegen aanvaardbare marktcondities nieuw eigen vermogen aan te trekken zullen wij een beroep op de kapitaalmarkt een voor openbare of onderhandse emissie zeker overwegen.