EERSTE HALFJAAR 2011: HOGERE HUUROPBRENGSTEN, STABIELE BEZETTINGSGRAAD EN LAGER RESULTAAT
Huuropbrengsten + 1,7% (van € 7,08 naar € 7,20 miljoen)
Bezetting per 30 juni 2011 88,1% (30 juni 2010: 89,1%)
Resultaat € 2.929.000 (eerste halfjaar 2010: € 3.405.000)
Winst per aandeel € 1,98 (eerste halfjaar 2010: € 2,30)
Kengetallen (* € 1.000)
2011 30.06 2010 30.06
Huuropbrengsten 7.198 7.075 +1,7%
Bezettingsgraad 88,1% 89,1%
Direct exploitatieresultaat 3.597 1.759 +104,5%
Indirect exploitatieresultaat -668 1.646
Resultaat na belastingen 2.929 3.405 -14,0%
Per gewoon aandeel
Direct exploitatieresultaat 2,43 1,19 +104,5%
Indirect exploitatieresultaat -0,45 1,11
Resultaat na belastingen 1,98 2,30 -14,0%
Eigen vermogen 44,54 40,70 +9,4%
Beurskoers 39,75 41,90
In het eerste halfjaar 2011 zijn de huuropbrengsten van Groothandelsgebouwen N.V. met 1,7% gestegen tot € 7,20 miljoen (eerste halfjaar 2010: € 7,08 miljoen). De bezetting van het gebouw is gedaald van 89,1% per 30 juni 2010 tot 88,1% ultimo juni 2011. Op 31 december 2010 bedroeg de bezetting van het gebouw 87,9%.
Het resultaat na belastingen bedroeg over het eerste halfjaar 2011 € 2.929.000,-- tegen
€ 3.405.000,-- over de overeenkomstige periode van 2010.
Per aandeel bedraagt het resultaat na belastingen over het eerste halfjaar 2011 € 1,98 (eerste halfjaar 2010: € 2,30).
Het direct exploitatieresultaat over de eerste zes maanden van 2011 bedroeg € 3.597.000,-- (eerste halfjaar 2010: € 1.759.000,--), hetgeen 104,5% hoger is dan over het eerste halfjaar 2010. Deze stijging is met name het gevolg van lagere financieringslasten. De lagere financieringslasten zijn veroorzaakt, doordat de marktwaarde van de afgesloten renteswaps en rentecaps over het eerste halfjaar 2011 zijn gestegen ten opzichte van de vergelijkbare periode van 2010 alsmede door lagere betaalde rente.
Het direct exploitatieresultaat per aandeel over het eerste halfjaar 2011 bedraagt € 2,43 (eerste halfjaar 2010: € 1,19).
Het indirect exploitatieresultaat over het eerste halfjaar 2011 bedroeg € 668.000,-- negatief (eerste halfjaar 2010: € 1.646.000,--). De taxatiewaarde van het gebouw per 30 juni 2011 bleef in vergelijking met de taxatiewaarde per 31 december 2010 ongewijzigd, waarbij er in het eerste halfjaar van 2010 nog sprake was van een waardestijging van het gebouw van € 2,8 miljoen. Per aandeel bedroeg het indirect exploitatieresultaat € 0,45 negatief (eerste halfjaar 2010: € 1,11).
De intrinsieke waarde per aandeel bedroeg op 30 juni 2011 € 44,54 (30 juni 2010: € 40,70) hetgeen een stijging is van 9,4% ten opzichte van de intrinsieke waarde per 30 juni 2010.
Op basis van de in het eerste halfjaar 2011 gerealiseerde huuropbrengsten en bezettingsgraad van het gebouw en de vooruitzichten voor het tweede halfjaar van 2011 handhaaft de vennootschap haar eerder uitgesproken verwachting dat de huuropbrengsten en de bezettingsgraad in 2011 ten opzichte van 2010 zullen stijgen.
Gezien de invloed van de IFRS regelgeving op de resultaten is een prognose van de resultaten over 2011 niet verantwoord te geven.
Winst- en verliesrekening eerste halfjaar 2011 (* € 1.000)
2011 2010
30.06 30.06
Huuropbrengsten 7.198 7.075
Doorberekende (service-)kosten 1.449 1.458
---------- -----------
Bruto opbrengsten 8.647 8.533
Exploitatiekosten 2.655 2.379
---------- -----------
Netto-huuropbrengsten 5.992 6.154
Beheerkosten 485 552
Financieringslasten 711 3.242
Belastingen 1.199 601
----------- -----------
Lasten 2.395 4.395
----------- -----------
Direct exploitatieresultaat 3.597 1.759
====== =======
Waardemutaties - 891 2.210
Belastingen (mutatie belastinglatentie) 223 - 564
---------- -----------
Indirect exploitatieresultaat - 668 1.646
====== =======
---------- -----------
Resultaat na belastingen 2.929 3.405
====== =======
De halfjaarcijfers 2011 zijn conform de Europese regelgeving op basis van International Financial Reporting Standards (IFRS) opgesteld.
Huuropbrengsten € 7.198.000 (2010: € 7.075.000)
De stijging van de huuropbrengsten (1,7%) ten opzichte van het eerste halfjaar van 2010 wordt met name verklaard door de jaarlijkse indexatie van de huurprijzen. De indexering per 1 januari 2011 bedroeg 1,58% (2010: 0,38%).
Exploitatiekosten € 2.655.000 (2010 € 2.379.000)
De stijging van de exploitatiekosten is met name het gevolg van hogere gemeentelijke belastingen.
Financieringslasten € 711.000 (2010: € 3.242.000)
De daling van de financieringslasten is veroorzaakt, doordat er in het eerste halfjaar 2011 sprake was van een bate uit de waardering van de afgesloten renteswaps en -caps van
€ 1.167.000 (eerste halfjaar 2010 een last van € 1.244.000) alsmede door lagere betaalde rente. De over het eerste halfjaar 2011 betaalde rente bedroeg € 1.878.000 tegen € 1.998.000 over het eerste halfjaar 2010.
Indirect exploitatieresultaat € - 668.000 (2010: € 1.646.000)
Het indirect exploitatieresultaat is de resultante van de bruto-toename van de waarde van het onroerend goed minus verrichte investeringen. In het eerste halfjaar 2011 is voor een bedrag van € 891.000 (eerste halfjaar 2010: € 590.000) investeringen verricht. De hieruit voortvloeiende waardedaling bedraagt € 891.000, waarop een latente vordering uit hoofde van vennootschapsbelasting in mindering wordt gebracht van 25%, hetgeen resulteert in een netto indirect exploitatieresultaat van € 668.000 negatief.
Beleggingen € 159.900.000 (31-12-2010: € 159.900.000)
Het onroerend goed is per 30 juni 2011 gewaardeerd op € 159.900.000. Deze waardering is ontleend aan de per 30 juni 2011 uitgevoerde globale toetsing door een extern deskundige.
Financiële vaste activa € 2.731.000 (31-12-2010: € 2.964.000)
Deze post heeft betrekking op toegekende huurvrije perioden en andere vormen van huurkortingen, investeringsbijdragen aan huurders en betaalde makelaarscourtages met een looptijd langer dan 1 jaar.
Overige vorderingen en vooruitbetaalde kosten € 846.000 (31-12-2010: € 1.110.000)
Deze post heeft voor € 683.000 (31-12-2010: € 723.000) betrekking op toegekende huurvrije perioden en andere vormen van huurkortingen, investeringsbijdragen aan huurders en betaalde makelaarscourtages met een looptijd korter dan 1 jaar.
Eigen vermogen € 65.930.000 (31-12-2010: € 64.851.000)
Het verloopoverzicht van het eigen vermogen van Groothandelsgebouwen N.V. is als volgt:
(*€ 1.000)
Eigen vermogen per 31 december 2010 64.851
Uitkering dividend boekjaar 2010 -1.850
Direct exploitatieresultaat 3.597
Waardemutatie onroerend goed -891
Belasting over indirect exploitatieresultaat 223
----------
Indirect exploitatieresultaat - 668
----------
Eigen vermogen per 30 juni 2011 65.930
Voorzieningen € 22.295.000 (31-12-2010: € 21.319.000)
De voorzieningen betreffen voor het overgrote deel een latente belastingverplichting met betrekking tot de fiscaal lagere waardering van de beleggingsportefeuille.
De waardering van de voorziening voor latente belastingen vindt plaats tegen het nominale tarief van 25%.
Langlopende schulden € 71.052.000 (31-12-2010: € 71.796.000)
De afname van de langlopende schulden bestaat uit de in 2009 overeengekomen aflossingsverplichting van de financiering van de vennootschap welke is verstrekt door ING Bank N.V. / ING Real Estate Finance N.V. / Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG.
Rentederivaten € 2.893.000 (31-12-2010: € 4.061.000)
De rentederivaten betreffen renteswaps en -caps welke gewaardeerd worden tegen reële waarde. De waardering van de renteswaps en -caps is gebaseerd op een door ING Bank N.V. opgestelde indicatieve marktwaarde. Deze instrumenten zijn afgesloten ter afdekking van het renterisico dat wordt gelopen over de langlopende schulden.
Grondslagen van de financiële verslaggeving
Voor de grondslagen van de door onze vennootschap gehanteerde financiële verslaggeving verwijzen wij naar bladzijde 33 tot en met 37 van het jaarverslag van Groothandelsgebouwen N.V. over het boekjaar 2010.
Verklaring directie
De directie verklaart hierbij dat, voor zover haar bekend, de halfjaarrekening, is opgesteld overeenkomstig IAS 34, “Interim Financial Reporting”, een getrouw beeld geeft van de activa, de passiva, de financiële positie en de winst of het verlies van Groothandelsgebouwen N.V. en de gezamenlijke in de consolidatie opgenomen ondernemingen, en het halfjaarverslag een getrouw overzicht geeft van de informatie vereist krachtens art. 5:25d leden 8 en 9 van de Wet op het financieel toezicht.
Verbonden partijen
Voorzover de vennootschap bekend, hebben in het eerste halfjaar van 2011 geen transacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen.
Verhuringen en ontwikkelingen in de portefeuille
In het eerste halfjaar 2011 is 7.280 m² (30-06-2010: 8.403 m²) aan (kantoor)ruimten verhuurd. Hiervan heeft 5.809 m² (30-06-2010: 6.402 m²) betrekking op verlengingen van bestaande huurders en 1.471 m² (30-06-2010: 2.001 m²) op uitbreidingen en nieuwe huurders. Van de in het eerste halfjaar 2011 verhuurde (kantoor)ruimten heeft 6.558 m² (30-06-2010: 6.349 m²) een ingangsdatum na 30 juni 2011.
De marktomstandigheden voor verhuur van (kantoor)ruimte waren in het eerste halfjaar van 2011 niet gunstig. De concurrentie op de verhuurmarkt is hevig. Het beleid van behoud van bestaande huurders is in de verslagperiode verder geïntensiveerd. Mede doordat verhoudingsgewijs weinig huurders uit het gebouw vertrokken en doordat de vennootschap er in is geslaagd in het eerste halfjaar van 2011 nog behoorlijk wat m² te verhuren kon de bezettingsgraad van het gebouw in het eerste halfjaar van 2011 fractioneel stijgen tot 88,1% (op 31 december 2010 bedroeg de bezettingsgraad 87,9%).
Vooruitzichten
Op basis van de in het eerste halfjaar 2011 gerealiseerde huuropbrengsten en bezettingsgraad van het gebouw en de vooruitzichten voor het tweede halfjaar van 2011 handhaaft de vennootschap haar eerder uitgesproken verwachting dat de huuropbrengsten en de bezettingsgraad in 2011 ten opzichte van 2010 zullen stijgen.
Ten aanzien van het in 2011 verwachte resultaat kan de vennootschap geen voorspelling doen in verband met de onvoorspelbaarheid van de invloed van de IFRS regelgeving op deze resultaten.
|
