NSI, Circa € 140 miljoen kapitaal vrijgemaakt voor groei in Nederlandse kantorenmarkt
Direct resultaat stijgt naar € 25,1 miljoen (+2,7%)
Highlights
Update strategie
 Circa € 140 miljoen kapitaal vrijgemaakt voor groei in de Nederlandse kantorenmarkt:
 Verkleining van het belang in het Belgische Intervest Offices & Warehouses (“IOW”) van 50,2% naar 15,2% (bruto
opbrengst circa € 111 miljoen, verkoop boven boekwaarde)
 Verkopen van panden in de Nederlandse portefeuille voor een totaal van € 28 miljoen in 1ste halfjaar 2015
Financieel
 Direct resultaat HY 2015 is toegenomen tot € 25,1 miljoen (HY 2014: € 24,5 miljoen)
 Totaal beleggingsresultaat stijgt van € 69 miljoen negatief naar € 42,4 miljoen positief
 Positief herwaarderingsresultaat van € 1,2 miljoen voor totale portefeuille per 30 juni 2015 (30 juni 2014: - € 90,0 miljoen),
met name door positief herwaarderingsresultaat Nederlandse kantorenportefeuille (€ 4,5 miljoen)
 LTV is afgenomen tot 35,1% (ultimo 2014: 48,9%)
 Interim dividend van € 0,13 per aandeel
Kantoren NL (inclusief HNK)
 Positieve trend in opname zet door; 22.077 m² in HY 2015 (HY 2014: 11.030 m2); NSI realiseert een opname/aanbod ratio
van 25% ten opzichte van een marktgemiddelde van 12%
 Licht hogere bezettingsgraad 71,7% (71,4% per 31 maart 2015)
 Gemiddeld effectieve huurniveau nieuwe verhuringen € 123 per m2 over afgelopen 12 maanden
 Like-for-like groei van 4% Q2 2015 versus Q1 2015
HNK
 Uitrol op schema; HNK Den Bosch en HNK Ede Horapark geopend in het 1ste halfjaar 2015
 Like-for-like groei van 9,3% Q2 2015 versus Q1 2015
 Aandeel HNK in totale brutohuuropbrengst van de kantorenportefeuille stijgt naar 18% (31 maart 2015: 12,6%)
 Opname/aanbod ratio van 32% in HY 2015 ten opzichte van een marktgemiddelde van 12%
 Gemiddeld effectieve huurniveau nieuwe verhuringen € 171 per m2 over afgelopen 12 maanden
Winkels NL
 Licht lagere bezettingsgraad van 87,1% per 30 juni 2015 (31 maart 2015: 88,2%)
 Gemiddeld effectieve huurniveau nieuwe verhuringen € 204 per m2 over afgelopen 12 maanden
 Like-for-like groei van 3,1% HY 2015 versus HY 2014

Resultaten (x € 1.000) 1ste halfjaar 2015 Per aandeel 1ste halfjaar 2014 Per aandeel
Brutohuuropbrengsten 68.132 67.003
Nettohuuropbrengsten 56.734 54.854
Direct beleggingsresultaat 25.149 0,18 24.489 0,17
Indirect beleggingsresultaat 17.251 0,12 - 93.487 - 0,65
Resultaat na belastingen 42.400 0,30 - 68.998 - 0,48
Bezettingsgraad Nederland (in %) 77,8 77,6
Loan-to-value (in %) 35,1 47,8
Dividend 0,13 0,13

Johan Buijs, CEO van NSI:
“Door het verkleinen van ons belang in het Belgische Intervest Offices & Warehouses en het verkopen van panden in de Nederlandse
portefeuille hebben we de middelen vrijgemaakt om te kunnen investeren in de Nederlandse kantorenmarkt. We kunnen nu ook met nieuwe aankopen invulling geven aan de uitvoering van onze asset rotatie strategie en daarmee zowel de kwaliteit van de Nederlandse kantorenportefeuille verbeteren als de portefeuille laten groeien. Zoals de waarderingen in de Nederlandse
kantorenmarkt per 30 juni laten zien, lijkt het kantelpunt in de waarderingen eindelijk bereikt na de aaneengesloten jaren van
afwaarderingen sinds 2008. Deze trendbreuk geeft ons des te meer mogelijkheden om daadwerkelijk te groeien. De komst van Anne de Jong als Chief Investment Officer past dan ook perfect bij deze nieuwe fase in onze strategie.
Tegelijkertijd gaan we onverminderd door met onze operationele focus. De positieve ontwikkeling in nieuwe verhuringen zet
duidelijk door. Over het eerste halfjaar liet het directe resultaat een stijging zien ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De
bezettingsgraad van de Nederlandse kantorenportefeuille steeg. De Nederlandse kantorenportefeuille liet een positieve autonome groei zien over het kwartaal en de effectieve huurniveaus bleven stabiel. Binnen de kantorenportefeuille blijft HNK sterk presteren.
De bezettingsgraad voor de HNK portefeuille steeg van 57,5% naar 62,3% en de autonome groei in het 2de kwartaal ten opzichte van
het voorgaande kwartaal bedroeg 9.3% en inmiddels vertegenwoordigt HNK ruim 18% van onze Nederlandse kantorenomzet. De focus in onze winkelportefeuille op het dagelijkse boodschappen winkelcentrum werpt ook zijn vruchten af, met een meer dan verdubbeling in nieuwe verhuringen tegen een duidelijk gestegen effectief huur niveau.”

Voortgang strategie
Door middel van ‘asset rotatie’ beoogt NSI de gemiddelde kwaliteit van de portefeuille te verbeteren. Door verkoop van panden die
geoptimaliseerd zijn of als de benodigde investeringen niet tot het vereiste rendement leiden maakt NSI middelen vrij om te
kunnen herinvesteren. De investeringsfocus van NSI ligt op de Nederlandse kantorenmarkt, waar NSI de beste mogelijkheden ziet
om waarde te creëren op basis van haar actieve management strategie.
In dit kader is op 18 juni 2015 het belang van NSI in het Belgische Intervest Offices & Warehouses (“IOW”) verkleind van 50,2% naar
15,2%. De bruto opbrengst van deze transactie bedroeg € 111 miljoen. (De invloed van deze transactie op de cijfers van NSI wordt
toegelicht op pagina 5 van dit bericht). Daarnaast heeft NSI in het 1ste halfjaar van 2015 voor € 28 miljoen aan Nederlandse panden
verkocht, waaronder de afronding van de verkoop van de Nederlandse non-core kantoorpanden en een aantal panden waarvan NSI de waarde had geoptimaliseerd.
De eerder aangekondigde herfinanciering van € 550 miljoen werd in mei 2015 volledig afgerond. Met deze nieuwe faciliteit heeft
NSI invulling gegeven aan de belangrijkste doelstellingen van haar financieringsstrategie: de diversificatie in financieringsbronnen,
het verlengen van de gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille en het verlagen van de financieringskosten. Bovendien heeft NSI de structuur sterk vereenvoudigd.
Als gevolg van deze herfinanciering en de bovengenoemde verkopen van assets en panden is per 30 juni 2015 circa € 250 miljoen gecommitteerde ongetrokken financiering voor investeringen beschikbaar.

Outlook 2015
De trendbreuk in de waarderingen en het vrijgemaakte kapitaal door de verkleining van het belang in IOW geven nu de ruimte om
te groeien in de Nederlandse kantorenmarkt, waar NSI haar verhuurplatform optimaal kan benutten.
De economische omstandigheden zijn duidelijk verbeterd, NSI ziet dit terug in fors hogere opnames in de Nederlandse kantorenmarkt en in haar operationele performance in het algemeen. De verwachting is dat deze trend zich voortzet.
Voor geheel 2015 verwacht NSI een direct resultaat per aandeel tussen € 0,31 en € 0,33. Hierin is het netto effect van het verkleinen van het belang in IOW van circa - € 0,025 per aandeel meegenomen.

Verhuuractiviteiten
Kantoren NL* HNK Winkels
Q2 2015 Q1 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q2 2015 Q1 2015
Bezettingsgraad 71,7% 71,4% 62,3% 57,5% 87,1% 88,2%
Opname in m² 12.987 9.090 2.782 4.250 1.738 831
Opname/aanbod ratio 25% 21% 32% 36% 19% 13%
Retentiegraad 63,6% 73,2% 78,1%
Gestarte verhuringen in periode 24.779 6.545 6.982
Expiraties in periode 43.692 11.483 23.132
Effectieve huur niveau per m² nieuwe
verhuringen (over 12 maanden)
€ 123 € 130 € 171 € 175 € 204 € 178
Effectieve huur niveau per m² totale portefeuille € 145 € 146 € 171 € 167 € 179 € 180
*) Inclusief HNK
Kantoren NL (inclusief HNK)
In het 1ste halfjaar van 2015 heeft NSI onder meer een kantoorpand van circa 5.000 m2
in Amsterdam verhuurd, waar de huurder de
kantoorruimte gaat transformeren naar woonruimte. Dit kantoorpand was per 31 december 2014 leeggekomen door het vertrek van ROC. Door het actief creëren van kansen heeft NSI het pand in relatief korte tijd voor 20 jaar verhuurd. Verder wist NSI in Hoofddorp een kantoorpand na een langere leegstandsituatie weer te verhuren (1.200 m2 ) door aansluiting te zoeken bij een
huurdersprofiel waarvoor de locatie een strategische waarde heeft.
In Eindhoven werd het contract met het Rijksvastgoedbedrijf verlengd (6.000 m2
) en in Zoetermeer met de RDW (7.200 m2 ).
NSI tekende voor 12.987 m2 aan nieuwe verhuringen (opname uit leegstand) in het 2e kwartaal van 2015, een duidelijke verbetering ten opzichte van het 2e
kwartaal vorig jaar (6.311 m2 ) en ook een bevestiging dat het sterke 1ste kwartaal (9.090 m2) is voortgezet. De totale opname in het 1
ste halfjaar bedroeg 22.077 m²(HY 2014: 11.030 m²), wat circa 4,4 % van de totale opname in de Nederlandse kantorenmarkt1 in het 1ste halfjaar van 2015 is, terwijl de kantorenportefeuille van NSI circa 1,1% van de totale
markt vertegenwoordigt. De opname/aanbod2 ratio komt uit op 25%, tegen een landelijk gemiddelde van 12%.
In de resterende maanden van 2015 kan 8,1% van de huurcontracten expireren. De retentiegraad bedroeg 63,6% over het 1ste halfjaar 2015 (1ehalfjaar 2014: 68%).
Het effectieve huurniveau van nieuwe verhuringen in de kantorenportefeuille, rekening houdend met incentives, bedroeg € 123per m2 over de afgelopen 12 maanden. De effectieve huur over de gehele portefeuille bedroeg € 145 per m² per 30 juni 2015 (31 maart 2015: € 146 per m2). De gemiddelde huurtermijn van de portefeuille bedroeg 3,6 jaar op 30 juni 2015.
HNK
De gemiddelde bezettingsgraad nam per 30 juni 2015 toe tot 62,3% (31 maart 2015: 57,5%). De brutohuurinkomsten uit HNK bedroegen € 2,3 miljoen in het 2e
kwartaal van 2015, hetgeen 18% van de brutohuurinkomsten in de Nederlandse
kantorenportefeuille vertegenwoordigt (1ste kwartaal 2015: 12,6%). Het gemiddelde effectieve huurniveau van nieuwe verhuringen
is € 171 per m² over de afgelopen 12 maanden, ten opzichte van een gemiddelde van € 171 per m² voor de totale HNK portefeuille.
Het verhuursucces van HNK profiteert steeds nadrukkelijker van de kracht van het landelijke netwerk. Zo heeft HNK in het 1ste
halfjaar 2 adviesbureaus als huurder verwelkomd. Voor kennis gedreven organisaties met ambulant werkend personeel blijkt de
mogelijkheid om op verschillende locaties te kunnen werken, samenwerken en vergaderen een grote toegevoegde waarde.
De uitrol naar de beoogde 20 HNK vestigingen in 2016 ligt op schema. Met de opening van HNK Ede is in het 2e kwartaal de 9e HNK vestiging geopend. HNK Utrecht Centraal Station zal naar verwachting in september openen.
Rond de jaarwisseling zullen naar verwachting nog 4 HNK vestigingen geopend worden, waaronder een tweede vestiging in
Rotterdam en een vestiging in Amsterdam Zuidoost.

1 Opname Nederlandse markt in 1ste halfjaar 2015: 497.000 m2
(bron: DTZ)
2 Herberekend op basis van geannualiseerde data.

NSI heeft in het 1e
halfjaar 2015 € 5,3 miljoen geïnvesteerd in HNK, waarmee de totale cumulatieve investering in HNK € 17,6 miljoen bedraagt, uit het totale 3-jaars investeringsplan tot 2016 van € 31,0 miljoen.

Retail NL3
Het retail klimaat in Nederland laat een stijgende lijn zien. Zowel het consumentenvertrouwen als de consumentenbestedingen
nemen toe. Desondanks blijven de marktomstandigheden in dit segment uitdagend. De winkelportefeuille van NSI werd in het 1ste
halfjaar van 2015 geraakt door een aantal faillissementen, waaronder Miss Etam en de Schoenenreus, waardoor de
bezettingsgraad daalde van 88,2% per 31 maart 2015 naar 87,1% per 30 juni 2015.
Het effectieve huurniveau van nieuwe verhuringen in de winkelportefeuille bedroeg € 204 per m
2
over de laatste 12 maanden. De
effectieve huur over de gehele winkelportefeuille bedroeg € 179 per m
2
per 30 juni 2015 (31 maart 2015: € 180 per m
2
). De
gemiddelde huurtermijn van de winkelportefeuille was 4,4 jaar op 30 juni 2015 (4,6 jaar per 31 maart 2015).
De strategie van NSI om zich volledig te richten op het “ dagelijkse boodschappen” segment waar gemak voor de klant cruciaal is,
werpt zijn vruchten af. Ook de online ondersteuning van de winkeliers wordt verder ontwikkeld.
In de resterende maanden van 2015 kan 1,9% van de contracten expireren. De retentiegraad bedroeg 87,1%.
Overig (Bedrijfsgebouwen en volumineuze detailhandel)
Het segment volumineuze detailhandel profiteert duidelijk van het herstel van de woningmarkt. Na jaren van krimp laat deze
sector weer groei zien. De bezettingsgraad in dit segment verbeterde van 91,1% per 31 maart 2015 naar 93,5% per 30 juni 2015.
In de bedrijfsgebouwenportefeuille bleef de bezettingsgraad met 81,2% stabiel ten opzichte van een kwartaal eerder.
België
De bezettingsgraad van de Belgische vastgoedportefeuille is toegenomen van 86,7% per 31 maart 2015 tot 88% per 31 juni 2015. In
de logistieke portefeuille is de bezettingsgraad toegenomen van 91,7% naar 93%, onder meer door de aankoop van een site in Luik
en de verkoop van een niet-strategisch pand in Duffel. In de kantorenportefeuille verbeterde de bezettingsgraad van 83,1% naar
84%.
In 2015 vonden vooral verlengingen van bestaande huurovereenkomsten plaats. In het 1ste kwartaal vond binnen de logistieke
portefeuille een verhuring van 3.653 m² in Wilrijk aan het Facilitair Agentschap plaats. In het 2de kwartaal is onder meer een
verlenging en uitbreiding voor 13.737 m² gerealiseerd met CooperVision Belgium voor de in februari dit jaar aangekochte logistieke
site in Herstal. Ook zijn er huurovereenkomsten verlengd met DHL Freight en Covidien (totaal 7.488 m²).
In de kantorenportefeuille zijn in het 1
ste halfjaar van 2015 voor 26.109 m² aan lopende huurovereenkomsten heronderhandeld,
verlengd of uitgebreid (HY 2014: 20.907m²). De belangrijkste contractverlengingen vonden plaats met Deloitte, Kuwait Petroleum,
Technicolor en ON Semiconductor.

3
Voorheen rapporteerde NSI winkels en Volumineuze detailhandel als 1 segment. Gezien de strategische focus rapporteert NSI winkels en
volumineuze detailhandel apart.

Financiële resultaten
Toelichting op de verwerking van Intervest Offices & Warehouses
NSI heeft op 18 juni 2015 haar belang in het Belgische Intervest Offices & Warehouses (“IOW”) verkleind van 50,2% naar 15,2%. De
impact op de verwerking van het belang is als volgt:
Balans
Per 18 juni 2015 wordt IOW niet meer in de balans van NSI geconsolideerd.
Het resterende belang van 15,2% in IOW (2.476.241 aandelen) is per 18 juni geherwaardeerd volgens de fair value per aandeel
(beurskoers IOW: € 20,02).
Vanaf 18 juni 2015 wordt IOW als geassocieerde deelneming aangemerkt en wordt de ‘equity’-methode toegepast. Dit houdt in dat
de waarde van de deelneming de fluctuaties in de intrinsieke waarde (NAV) van IOW zal volgen.
Bij deze methode worden de waarderingsgrondslagen van NSI gehanteerd.
Resultatenrekening
In de resultatenrekening over het eerste halfjaar 2015 heeft het 50,2% belang in IOW tot en met 18 juni 2015 bijgedragen aan het
resultaat en is tot en met 30 juni mee geconsolideerd (€ 7,1 miljoen).
Verkoopresultaat
NSI heeft 5,7 miljoen aandelen (hetgeen een belang van 35% in IOW vertegenwoordigt) verkocht tegen € 19,50 per aandeel.
In totaliteit is met deze transactie een resultaat behaald van € 3,0 miljoen. De verkoopkosten voor de realisatie van deze transactie
bedroegen € 2,2 miljoen. Deze maken onderdeel uit van het behaalde resultaat.
Totaal beleggingsresultaat
Het totale beleggingsresultaat, bestaande uit het saldo van het direct en het indirect beleggingsresultaat bedroeg over het 1ste
halfjaar 2015 € 42,4 miljoen (HY 2014: -€ 69,0 miljoen).

Directe beleggingsresultaat
NSI hanteert het directe beleggingsresultaat (huuropbrengsten minus exploitatiekosten, niet doorberekende servicekosten,
algemene kosten en financieringskosten) als maatstaf voor het dividendbeleid.
Het directe beleggingsresultaat bedroeg in het 1
ste halfjaar van 2015 € 25,1 miljoen (HY 2014: € 24,5 miljoen) als gevolg van hogere bruto huuropbrengsten in België door aankopen van vastgoed, lagere financieringslasten en een eenmalige bate in België in Q1
2015.
1ste halfjaar 2015 1ste halfjaar 2014
Brutohuuropbrengsten 68.132 67.003
Niet doorberekende servicekosten - 3.343 - 2.926
Exploitatiekosten - 8.055 - 9.223
Nettohuuropbrengsten 56.734 54.854
Financieringsbaten 47 123
Financieringslasten - 19.864 - 21.328
Administratieve kosten - 3.839 - 3.777
Direct beleggingsresultaat voor belastingen 33.078 29.872
Belastingen over de winst - 118 - 67
Direct beleggingsresultaat na belastingen 32.960 29.805
Direct beleggingsresultaat toekomend aan
minderheidsbelangen - 7.811 - 5.316
Direct beleggingsresultaat 25.149 24.489

NSI hanteert het directe beleggingsresultaat (huuropbrengsten minus exploitatiekosten, niet doorberekende servicekosten,
algemene kosten en financieringskosten) als maatstaf voor het dividendbeleid.
Het directe beleggingsresultaat bedroeg in het 1
ste halfjaar van 2015 € 25,1 miljoen (HY 2014: € 24,5 miljoen) als gevolg van hogere
bruto huuropbrengsten in België door aankopen van vastgoed, lagere financieringslasten en een eenmalige bate in België in Q1
2015.

lees meer op
http://www.nsi.nl/upload/2008.pdf

tijd 17.01
De Midcap 729,17 +3,21 +0,44% NSI EUR 4,07 +37,5ct vol. 694.000