EUROCOMMERCIAL PROPERTIES N.V.
RESULTATEN EERSTE KWARTAAL 2008/2009
GROEI HUUROPBRENGSTEN HOUDT AAN; LEEGSTAND EN
HUURACHTERSTANDEN BLIJVEN LAAG. VOLLEDIG VERHUURDE UITBREIDING
CAROSELLO TE MILAAN GEOPEND OP SCHEMA.

Samenvatting van de resultaten
Drie maanden tot en met 30 september 2008
Drie maanden tot en met 30 september 2007
Nettovastgoedopbrengsten € 28,23 mln € 26,04 mln
Direct beleggingsresultaat € 16,10 mln € 15,19 mln
Direct beleggingsresultaat per certificaat € 0,45 € 0,43
Aangepaste intrinsieke waarde per
certificaat € 40,01 € 39,46

Nettovastgoedopbrengsten
De huuropbrengsten voor het kwartaal eindigend op 30 september 2008 bedroegen € 32,80 miljoen, vergeleken met € 30,45 miljoen in het eerste kwartaal in het voorgaande boekjaar. Dit is een stijging van 7,7%. Na aftrek van nettoservicekosten en directe en indirecte exploitatiekosten
vastgoed (kosten buitenlandse kantoren) stegen de nettovastgoedopbrengsten met 8,4% naar € 28,23 miljoen, ten opzichte van € 26,04 miljoen in 2007.
Direct beleggingsresultaat Het direct beleggingsresultaat voor het kwartaal eindigend op 30 september 2008 steeg 6,0% tot € 16,10 miljoen, vergeleken met € 15,19 miljoen in het eerste kwartaal in het voorgaande
boekjaar. Het direct beleggingsresultaat omvat de nettovastgoedopbrengsten minus nettofinancieringslasten, bedrijfskosten en vennootschapsbelasting. Het direct beleggingsresultaat per certificaat, rekening houdend met het hogere gemiddelde aantal bij derden uitstaande certificaten gedurende het kwartaal, steeg met 4,7% tot € 0,45, vergeleken met € 0,43 in 2007.
Het aantal bij derden uitstaande certificaten per 30 september 2008 bedroeg 35.727.984.

Aangepaste en IFRS intrinsieke waarde
In overeenstemming met het beleid van de Vennootschap om per 30 juni en 31 december van ieder jaar onafhankelijke taxaties uit te laten voeren, is het vastgoed per het einde van de onderhavige periode van drie maanden niet opnieuw getaxeerd. De aangepaste intrinsieke waarde is derhalve in zeer geringe mate veranderd sinds juni 2008. De recente verkoop door
ECP van een klein retailpark in Frankrijk en ook die van de vijf bedrijfsgebouwen in de afgelopen maanden hebben alle plaatsgevonden tegen een prijs die gelijk aan of hoger was dan de meest recente taxaties. Dit versterkt het vertrouwen van de directie in die cijfers.

De aangepaste intrinsieke waarde per 30 september 2008 bedroeg € 40,01 per certificaat vergeleken met € 39,46 per certificaat per 30 september 2007 en € 39,83 per 30 juni 2008.
Deze getallen geven de onderliggende waarde van het vastgoed weer gebaseerd op de per 30 juni 2008 uitgevoerde onafhankelijke taxaties en houden geen rekening met belastinglatenties wanneer alle panden op hetzelfde moment zouden worden verkocht. De aangepaste intrinsieke waarde houdt ook geen rekening met de reële waarde van financiële instrumenten (rentedekkingsinstrumenten). Alle vastgoedobjecten zullen als gebruikelijk door derden worden
getaxeerd op 31 december 2008.

De IFRS intrinsieke waarde per 30 september 2008 bedroeg € 36,25 per certificaat, vergeleken met € 35,47 per 30 september 2007 en € 36,41 per 30 juni 2008. Deze getallen houden rekening met belastinglatenties wanneer alle panden op hetzelfde moment zouden worden verkocht en met de reële waarde van financiële instrumenten (rentedekkingsinstrumenten).

Totaal beleggingsresultaat
Het totaal beleggingsresultaat (IFRS winst na belastingen) voor het kwartaal daalde naar € 2,03 miljoen, vergeleken met € 7,75 miljoen in het eerste kwartaal in het voorgaande boekjaar. Dit is toe te schrijven aan de ongerealiseerde daling van de marktwaarde van de financiële
instrumenten (rentedekkingsinstrumenten) gedurende de periode als gevolg van lagere rentestanden. Aangezien ook ongerealiseerde ‘kapitaal’-mutaties inbegrepen zijn in dit winstcijfer geeft het naar de mening van de directie geen goed beeld van de ontwikkeling van de onderliggende inkomsten, welke beter worden weergegeven door het direct beleggingsresultaat.

Financiering
ECP heeft de looptijd van haar leningen verder verlengd: per 30 september 2008 is meer dan 92% van haar leningen langlopend, met een gemiddelde looptijd van 9 jaar. Aan het eind van het eerste kwartaal bedroeg het totaalbedrag aan leningen € 941 miljoen oftewel 73% van het eigen vermogen van € 1.296 miljoen op basis van IFRS oftewel 66% van het eigen vermogen van € 1.430 miljoen gebaseerd op de aangepaste intrinsieke waarde – de berekening die voor de
meeste leningsovereenkomsten van ECP toepasselijk is. De verhouding leningen ten opzichte van de waarde van het vastgoed van de Vennootschap bedraagt 39% en de rentedekkingsratio is 2,6.
Het totale gebudgetteerde rentetarief voor 2008/9 is circa 4,7%. Het eerste boekjaar waarin een substantiële aflossing dient plaats te vinden, is 2013/2014 en de bestaande faciliteiten dekken alle geplande uitgaven.

Beleggingsbeleid
ECP blijft in de allereerste plaats streven naar minimalisering van risico's. De bankfaciliteiten van de Vennootschap zijn solide, met lage, stabiele kosten, zonder omvangrijke aflossingsverplichtingen binnen vijf jaar. ECP zal geen geld uitgeven aan nieuwe investeringen of uitbreiding naast de drie projecten die binnenkort worden voltooid en die allemaal zonder
uitzondering volledig zijn gefinancierd en verhuurd en zonder overschrijding van het budget worden afgerond.
Eventuele toekomstige uitbreidingen of investeringen zullen worden gefinancierd uit de verkoop van objecten, waaronder de reeds afgeronde verkopen van de portefeuille van bedrijfspanden en van de King Jouet-unit, die samen rond € 50 miljoen hebben opgebracht.
Desalnettemin bevinden we ons op dit moment in een uiterst moeilijke periode, en ECP geeft dan ook prioriteit aan het behouden van huur- en andere opbrengsten door een zorgvuldige planning en effectief beheer van haar panden en schuld.

Aangenomen besluiten jaarvergadering
Alle voorstellen, waaronder het dividendvoorstel van € 1,75 per certificaat in contanten dan wel in certificaten in de verhouding van één nieuw certificaat voor elke 22 bestaande certificaten, zijn aangenomen in de algemene vergadering van aandeelhouders die werd gehouden op 4 november 2008.