EUROCOMMERCIAL PROPERTIES N.V.
JAARRESULTATEN 2010/2011
Aankoop winkelcentrum in Cremona, Noord-Italië
In het twintigste jaar na haar oprichting heeft Eurocommercial opnieuw degelijke resultaten geboekt: de
vermogenswaarden zijn gestegen, de huren zijn omhooggegaan en de winkelomzetten zijn toegenomen. De
leegstand en de huurachterstanden blijven beide lager dan 1%.
Samenvatting van de resultaten
Direct beleggingsresultaat gestegen met 9,8%: Het directe beleggingsresultaat voor het jaar eindigend op 30
juni 2011 is met 9,8% gestegen naar € 76,8 miljoen.
Nettovastgoedopbrengsten gestegen met 8,8% : De nettovastgoedopbrengsten zijn in de twaalf maanden tot
30 juni 2011 gestegen naar € 131,1 miljoen. Dit is toe te schrijven aan indexeringen, de sterkere Zweedse kroon,
het positieve effect van de uitbreiding van winkelcentra en huurherzieningen.
Huurgroei op vergelijkbaar gemaakte basis van 3,8%: De huurgroei op vergelijkbaar gemaakte basis
(dezelfde winkeloppervlakte) bedroeg in de twaalf maanden tot 30 juni 2011:
Alle landen +3,8%
Frankrijk +2,8%
Italië +5,2%
Zweden +3,0%
Omzetgroei in galerijwinkels van 1,9%: De omzet (dezelfde winkeloppervlakte) in de winkelcentra van
Eurocommercial steeg met 1,9% ten opzichte van het op 30 juni 2010 afgesloten boekjaar.
Vastgoedwaarderingen gestegen met 3,7%: De waarde van de vastgoedobjecten was op 30 juni 2011 3,7%
hoger dan in juni 2010 en 1,6% hoger dan in december 2010. Gedurende het op 30 juni 2011 afgesloten
boekjaar steeg de waarde van de panden van Eurocommercial in Frankrijk met 6,2%, in Italië met 1,4% en in
Zweden met 3,5%. De stijgingen sinds december 2010 bedroegen 1,6% in Frankrijk, 1,3% in Italië en 2,1% in
Zweden.
Aangepaste intrinsieke waarde gestegen met 7,2%: De aangepaste intrinsieke waarde per certificaat bedroeg
€ 36,35 op 30 juni 2011, een stijging van 7,2% ten opzichte van 30 juni 2010 en van 4,8% ten opzichte van 31
december 2010.
Dividend gestegen met 3,3%: Voorgesteld wordt het jaarlijkse dividend te verhogen naar € 1,88 per certificaat,
tegen € 1,82 in het boekjaar 2009/2010.
Aankoop vastgoed: Eurocommercial koopt in het Noord-Italiaanse Cremona in Lombardije een
winkelcentrum aan. De totale kosten van deze aankoop bedragen € 82,5 miljoen en het nettoaanvangsrendement is 6,75%.

Direct beleggingsresultaat
Het directe beleggingsresultaat over het op 30 juni 2011 afgesloten boekjaar steeg met 9,8% naar € 76,8
miljoen, tegen € 70,0 miljoen in het voorgaande boekjaar. Het directe beleggingsresultaat wordt gedefinieerd
als de nettovastgoedopbrengsten minus nettofinancieringslasten, bedrijfskosten en vennootschapsbelasting.
Naar de mening van de directie geeft het directe beleggingsresultaat een beter beeld van de ontwikkeling van
de onderliggende inkomsten dan het IFRS-resultaat na belastingen, waarin ook ongerealiseerde
waardestijgingen en – dalingen moeten worden opgenomen.
Het directe beleggingsresultaat per certificaat voor het op 30 juni 2011 afgesloten boekjaar bedroeg € 1,89.
Dat is een stijging van 3,8% ten opzichte van het voorgaande jaar, ondanks een toename van het gemiddelde
aantal bij derden uitstaande certificaten met 5,3%.
Huurgroei
De huuropbrengsten bedroegen in het op 30 juni 2011 afgesloten boekjaar € 153,5 miljoen, tegen € 140,9
miljoen in het voorgaande boekjaar, een stijging van 9,0%. Deze stijging is toe te schrijven aan indexeringen,
de sterkere Zweedse kroon, het positieve effect van de uitbreiding van winkelcentra en huurverhogingen. Na
aftrek van nettoservicekosten en directe en indirecte exploitatiekosten van het vastgoed (kosten buitenlandse
kantoren) bedroegen de nettovastgoedopbrengsten € 131,1 miljoen, een stijging van 8,8% ten opzichte van
2010 (€ 120,5 miljoen).
De onderstaande tabel geeft een overzicht van de huurgroei op vergelijkbaar gemaakte basis en van het
aantal nieuwe huurovereenkomsten en huurverlengingen in de twaalf maanden tot 30 juni 2011. Alle
huurgroeicijfers zijn gebaseerd op de huurdersoverzichten per de relevante data en zijn inclusief indexeringen
en omzethuren.

Leegstand en huurachterstanden
Ondanks de ongunstige economische situatie bedragen de totale leegstand en de huurachterstanden van
meer dan 90 dagen nog altijd minder dan 1% van de huuropbrengsten.
Vastgoedwaarderingen
Alle objecten van Eurocommercial zijn zoals gebruikelijk per 30 juni 2011 getaxeerd door onafhankelijke,
gerenommeerde internationale kantoren volgens de normen van het ‘Red Book’ van ‘The Royal Institution of
Chartered Surveyors’. De onderstaande tabel geeft een overzicht van de veranderingen in de waarden van de
vastgoedobjecten sinds december en juni 2010, samen met de nettorendementen.
De nettorendementen worden berekend door de verwachte nettovastgoedopbrengsten voor het komende jaar
te delen door de taxatiewaarde, waaraan dan de in de markt van het desbetreffende land gebruikelijke opslag
voor veronderstelde aankoopkosten (meestal de toepasselijke overdrachtsbelasting) wordt toegevoegd. Wij
willen hiermee dezelfde berekeningsmethodiek aanhouden als professionele institutionele beleggers.

Aangepaste intrinsieke waarde en IFRS-resultaten
De aangepaste intrinsieke waarde bedroeg op 30 juni 2011 € 36,35 per certificaat, een stijging van 3,4% ten
opzichte van 31 maart 2011 (€ 35,15) en van 7,2% ten opzichte van 30 juni 2010 (€ 33,90). In de aangepaste
intrinsieke waarde wordt geen rekening gehouden met belastinglatenties en met de reële waarde van
afgeleide financiële instrumenten (rentedekkingsinstrumenten) die worden gebruikt om rentelasten te
stabiliseren.
De IFRS-intrinsieke waarde bedroeg op 30 juni 2011 € 33,57 per certificaat, een stijging van 2,7% ten opzichte
van 31 maart 2011 (€ 32,69) en van 11,4% ten opzichte van 30 juni 2010 (€ 30,13). Deze getallen houden
rekening met belastinglatenties wanneer alle panden op hetzelfde moment zouden worden verkocht en met de
reële waarde van afgeleide financiële instrumenten (rentedekkingsinstrumenten).
Het totale beleggingsresultaat (IFRS-winst na belastingen) voor het boekjaar steeg met 114,7% naar € 201,3
miljoen, tegen € 93,7 miljoen over het voorgaande boekjaar. Dit is toe te schrijven aan de ongerealiseerde
stijging van de marktwaarde van de vastgoedportefeuille en de significante ongerealiseerde verandering van
de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten gedurende het verslagjaar. Aangezien in dit
resultaat ongerealiseerde mutaties van het 'vermogen' zijn verwerkt, is het naar het oordeel van de directie
geen goede weergave van de onderliggende inkomsten. Deze worden beter weergegeven door het directe
beleggingsresultaat, dat standaard wordt gebruikt om het bedrijfsresultaat van Nederlandse
vastgoedinstellingen uit te drukken.
Financiering
Eurocommercial houdt vast aan haar behoudende financieringsstrategie met een verhouding
nettoschuld/aangepast eigen vermogen van 67%, bij een verhouding nettoleningen/vastgoedwaarde van 39%
op 30 juni 2011. 91% van de rentekosten zijn gefixeerd voor een gemiddelde periode van bijna negen jaar. In
de loop van het jaar zijn zes nieuwe/hernieuwde leningen voor een totaalbedrag van ongeveer € 275 miljoen
gesloten tegen aantrekkelijke voorwaarden. Dit resulteerde per 30 juni 2011 in een over het geheel genomen
gemiddeld rentepercentage voor de Vennootschap van 4,5%, inclusief een gemiddelde marge van 70
basispunten.
Het aantal uitstaande certificaten per 30 juni 2011 bedroeg 40.813.650, een stijging ten opzichte van 30 juni
2010 (40.304.266), grotendeels als gevolg van de opname van stockdividend in november 2010.
Dividend
De directie stelt voor om het jaarlijkse dividend van de Vennootschap per certificaat (10 gewone aandelen) te
verhogen van € 1,82 in 2010 naar € 1,88. De Vennootschap zal haar certificaathouders opnieuw de
mogelijkheid bieden om in plaats van een dividend in contanten, dat op 30 november 2011 betaalbaar wordt
gesteld, te kiezen voor nieuwe certificaten ten laste van de agioreserve. De prijs van deze certificaten zal op 28
oktober 2011 bekend worden gemaakt.
Aankoop winkelcentrum in Noord-Italië
Eurocommercial heeft een contract gesloten voor de aankoop van het grootste winkelcentrum in Cremona in
Lombardije met een Coop-hypermarkt als anchorwinkel. De totale kosten, inclusief aankoopkosten, bedragen
€ 82,5 miljoen, hetgeen overeenkomt met een nettorendement van 6,75% vanaf januari 2012. Dit is een
uitstekend voorbeeld van de mogelijkheden in Noord-Italië voor de aankoop van winkelcentra van hoge
kwaliteit met een rendement dat ten minste 100 basispunten hoger is dan dat van vergelijkbare objecten in
Frankrijk en Zweden. Dit is het vierde winkelcentrum dat Eurocommercial aankoopt in de welvarende regio
Lombardije en het tiende in Noord-Italië als geheel.
Het centrum, dat bekend staat onder de naam Cremona Po, is in 2006 geopend en ligt aan de rand van het
stadscentrum van Cremona, op het kruispunt van de ringweg en de hoofdweg naar Milaan, dat op ongeveer
90 km afstand ligt. Het is gekocht van dezelfde ontwikkelaar die ook het winkelcentrum Curno in Bergamo
heeft gebouwd. Curno is in 1994 door Eurocommercial gekocht en behoort tot de meest succesvolle aankopen na Po, is in 2006 geopend en ligt aan de rand van het
stadscentrum van Cremona, op het kruispunt van de ringweg en de hoofdweg naar Milaan, dat op ongeveer
90 km afstand ligt. Het is gekocht van dezelfde ontwikkelaar die ook het winkelcentrum Curno in Bergamo
heeft gebouwd. Curno is in 1994 door Eurocommercial gekocht en behoort tot de meest succesvolle aankopen.