Nieuwe Steen Investments heeft over de eerste drie kwartalen van 2003 goede resultaten geboekt. Het directe beleggingsresultaat per aandeel is met 2% gestegen tot € 1,02, tegen € 1,00 in de eerste drie kwartalen van 2002.
Voor het gehele jaar verwacht Nieuwe Steen Investments een direct beleggingsresultaat per aandeel van minimaal € 1,34.
Financiële resultaten Het directe beleggingsresultaat steeg ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar met € 2,6 miljoen tot € 33,2 miljoen. Deze stijging komt voornamelijk voort uit de uitbreiding van de onroerendgoedportefeuille en uit huurverhogingen.
De exploitatiekosten stegen tot 10,5% van de huuropbrengsten (2002: 9,3%). Deze toename wordt onder meer veroorzaakt door een stijging van de vaste kosten zoals bijdrage vereniging van eigenaren, gemeentelijke belastingen en verzekeringspremies. Daarnaast worden onder de huidige marktomstandigheden extra kosten gemaakt bij het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten en verlenging van bestaande huurovereenkomsten.
Het indirecte beleggingsresultaat (winst op verkopen van onroerend goed) bedroeg over de eerste drie kwartalen van 2003 € 4,6 miljoen (2002: € 6,0 miljoen). Het indirecte beleggingsresultaat bedroeg € 0,14 per aandeel (2002: € 0,20). Het totale beleggingsresultaat per aandeel kwam uit op € 1,16 tegen € 1,20 in de eerste drie kwartalen van 2002.
Ontwikkeling Portefeuille
De onroerendgoedportefeuille is in de eerste drie kwartalen van 2003 toegenomen tot € 987,8 miljoen.
De portefeuille werd uitgebreid met een (nieuwbouw) bedrijfsgebouw aan de Televisieweg te Almere, een bouwmarkt aan de Lugteren te Den Bosch, de (nieuwbouw) kantoorgebouwen “Hanze Staede” en “Le Coin” te Deventer en “Le Marronnier” te Vianen. Alle nieuwbouwobjecten zijn voor 10 jaar verhuurd.
In juli van dit jaar is de portefeuille uitgebreid met 223 eengezinswoningen te Tiel, 24 twee-onder-één-kapwoningen te Venray en 36 appartementen en ondergelegen supermarkt te Uden. Het aanvangsrendement van deze woningen is lager dan het rendement op de bestaande portefeuille. Dit drukt het directe resultaat per aandeel. De verkoop van woningen die vrijkomen uit verhuur draagt echter bij aan het indirecte resultaat.
Het totale rendement op deze investering zal daardoor minimaal gelijk zijn aan het rendement op de bestaande portefeuille. Deze aankoop van de woningen draagt bovendien bij aan een betere spreiding van de beleggingsportefeuille en vormt een welkome aanvulling op de woningportefeuille.
De verkopen van onroerend goed uit de portefeuille gedurende de eerste drie kwartalen van 2003 bedroegen € 17,1 miljoen. Op deze verkopen werd een boekwinst gerealiseerd van € 4,6 miljoen. Verkocht werden een winkel in Nijmegen en in Alkmaar, winkelstrips in Roosendaal, Vught en Den Haag, een bedrijfsgebouw in Almere en 107 woningen en appartementen.
De onroerendgoedportefeuille bestond per 30 september 2003 uit 1.713 woningen en 162 overige objecten met een gezamenlijke boekwaarde van € 987,8 miljoen. De spreiding over de sectoren is per 30 september 2003 als volgt: 48% kantoren, 29% winkels, 13% woningen, 5% bedrijfsgebouwen en 5% volumineuze detailhandel.
Verhuurmarkt
De leegstand in de Nederlandse vastgoedmarkt nam in de eerste maanden van 2003 toe, met name in het kantoor- en bedrijfsgebouwensegment. Ook de leegstand in de portefeuille van Nieuwe Steen Investments is toegenomen en wel van 1,8% eind 2002 tot 2,8% per 1 oktober 2003. Per sector bedraagt de leegstand: 4,6% in kantoren, 3,7% in bedrijfsgebouwen, 3,6% in volumineuze detailhandel en 0,5% in winkels. In de huurnorm per 1 oktober 2003 is naast deze leegstand een bedrag inbegrepen van € 4,0 miljoen, zijnde 4,7% (ultimo 2002: 5,2%) aan huurinkomsten uit langdurige huurgaranties.
Eigen Vermogen
Nieuwe Steen Investments heeft in de eerste drie kwartalen van dit jaar 633.539 nieuwe aandelen uitgegeven door de uitkering van stockdividend over het tweede halfjaar 2002 en het eerste halfjaar 2003. Het eigen vermogen, inclusief de lopende winst, bedraagt per 30 september 2003 € 431,3 miljoen, tegen € 434,2 miljoen voor winstverdeling ultimo 2002. De verhouding tussen het eigen vermogen en de schulden aan kredietinstellingen bedroeg per ultimo september 44-56%, tegen 47-53% ultimo 2002. De intrinsieke waarde per 30 september 2003 bedroeg per aandeel € 13,16 (gewaardeerd op basis van aankoopwaarde van de portefeuille).
Vooruitzichten
Onroerend goed portefeuille Afhankelijk van de mogelijkheden om dit kwartaal objecten te kopen dan wel tegen goede condities te vervreemden, verwacht Nieuwe Steen Investments dat de portefeuilleomvang eind 2003 de € 1 miljard zal benaderen.
In het vierde kwartaal van 2003 zal de portefeuille worden uitgebreid door de oplevering van kantoorgebouw “Le Beaufort” te Apeldoorn, dat vorig jaar is gekocht. Hiermee is een investering gemoeid van € 9 miljoen.
Balansverhoudingen
Het nagestreefde uitgangspunt van de vennootschap blijft de financiering van de, tegen verwervingskosten gewaardeerde, onroerendgoedportefeuille met 50% eigen vermogen. Zodra zich mogelijkheden voordoen om tegen aanvaardbare marktcondities nieuw eigen vermogen aan te trekken, zal Nieuwe Steen Investments overwegen een beroep op de kapitaalmarkt te doen ter versterking van de solvabiliteit. Zolang deze condities zich niet voordoen geeft de directie de voorkeur aan de financiering met - op dit moment goedkoop - kortlopend vreemd vermogen. De door de vennootschap aangegane en aangekondigde verplichtingen kunnen binnen de toegestane vermogensverhoudingen en uit de beschikbare kredietfaciliteiten worden voldaan.
Verhuurmarkt
Ten aanzien van de verhuurmarkt verwachten wij, op grond van reeds ontvangen opzeggingen, dat de leegstand in de komende periode licht zal toenemen.
Resultaten
Nieuwe Steen Investments verwacht op grond van de huidige markt en de kennis van de huidige portefeuille, dat het directe beleggingsresultaat over geheel 2003 minimaal € 1,34 per aandeel zal bedragen. Omdat het indirecte beleggingsresultaat uitsluitend bestaat uit gerealiseerde verkoopwinst, wordt hieromtrent geen concrete verwachting uitgesproken.
Doordat de verhuurtermijn meestal 10 jaar is bij Nieuwe Steen, zal de leegstand die 2,8% is naijlen, maar zal wel stijgende blijven als de markt niet snel verbeterd (red.XEA.nl).