EERSTE HALFJAAR 2015: LAGERE HUUROPBRENGSTEN, HOGER RESULTAAT
DOOR HOGERE WAARDERING
Kengetallen (in € 1.000) 30.06 2015 30.06 2014
Huuropbrengsten 6.646 7.351 -9,6%
Bezettingsgraad 71,2% 86,0%
Direct exploitatieresultaat 2.016 2.366 -14,8%
Indirect exploitatieresultaat 3.064 - 3.551
Resultaat na belastingen 5.080 - 1.185
Per gewoon aandeel (in € 1)
Direct exploitatieresultaat 1,33 1,56 -14,8%
Indirect exploitatieresultaat 2,02 -2,34
Resultaat na belastingen 3,35 - 0,78
Eigen vermogen 46,02 43,90 +4,8%
Beurskoers 39,75 38,45 +3,4%
Winst- en verliesrekening eerste halfjaar 2015 (in € 1.000)
30.06 2015 30.06 2014
Huuropbrengsten 6.646 7.351
Doorberekende (service-)kosten 1.205 1.343
---------- -----------
Bruto opbrengsten 7.851 8.694
Exploitatiekosten 2.850 3.279
---------- -----------
Netto-huuropbrengsten 5.001 5.415
Beheerkosten 699 489
Financieringslasten 1.627 1.718
Belastingen 659 842
----------- -----------
Lasten 2.985 3.049
----------- -----------
Direct exploitatieresultaat 2.016 2.366
====== =======
Herwaardering beleggingen 3.628 -5.091
Waardemutatie rentederivaten 516 256
Belastingen (mutatie belastinglatentie) -1.080 1.284
---------- -----------
Indirect exploitatieresultaat 3.064 -3.551
====== =======
---------- -----------
Resultaat na belastingen 5.080 -1.185
====== =======
In het eerste halfjaar 2015 zijn de huuropbrengsten van Groothandelsgebouwen N.V. met 9,6% gedaald tot € 6,65 miljoen (eerste halfjaar 2014: € 7,35 miljoen).
Deze daling is met name het gevolg van een afname in de bezetting van het gebouw van 86,0% per 30 juni 2014 tot 71,2% ultimo juni 2015 en lagere opbrengsten uit parkeren.
Het resultaat na belastingen bedroeg over het eerste halfjaar 2015 € 5.080.000,- tegen € 1.185.000,- negatief over de overeenkomstige periode van 2014.
Per aandeel bedraagt het resultaat na belastingen over het eerste halfjaar 2015 € 3,35(eerste halfjaar 2014: € 0,78 negatief).
Het direct exploitatieresultaat over de eerste zes maanden van 2015 bedroeg € 2.016.000,- (eerste halfjaar 2014: € 2.366.000,-), hetgeen 14,8% lager is dan over het eerste halfjaar 2014.
Deze daling is met name het gevolg van lagere huuropbrengsten. Daarentegen was er sprake van lagere exploitatiekosten die de daling van het direct exploitatieresultaat positief beïnvloedden.
Het direct exploitatieresultaat per aandeel over het eerste halfjaar 2015 bedraagt € 1,33 (eerste halfjaar 2014: € 1,56).
Het indirect exploitatieresultaat over het eerste halfjaar 2015 bedroeg € 3.064.000,- (eerste halfjaar 2014: € 3.551.000,- negatief). De taxatiewaarde van de vastgoedbeleggingen per 30 juni 2015 steeg in vergelijking met de taxatiewaarde per 31 december 2014 met € 5,6 miljoen (3,8 %). De taxatie van de vastgoedbeleggingen is per 30 juni 2015 uitgevoerd door CBRE Valuation Advisory B.V.. Tot en met 31 december 2014 taxeerde Troostwijk Taxaties B.V. de
vastgoedbeleggingen. Zoals blijkt uit de op bladzijde 16 opgenomen parameters gaat CBRE bij haar taxatie uit van aanzienlijk lagere bruto en netto aanvangsrendementen dan Troostwijk.
Daarentegen veronderstelt CBRE een hogere frictie leegstand van het gebouw dan Troostwijk (10% tegen circa 5%).
De negatieve marktwaarde van de afgesloten renteswaps en rentecaps over het eerste halfjaar 2015 is met € 516.000,- afgenomen. De afname over de vergelijkbare periode van 2014 bedroeg € 256.000,-. Deze vermindering van de negatieve marktwaarde van de renteswaps is met name het gevolg van de kortere resterende looptijd van deze renteswaps.
Per aandeel bedroeg het indirect exploitatieresultaat € 2,02 (eerste halfjaar 2014: € 2,34 negatief).
Per 30 juni 2015 zijn 1.518.080 (certificaten van) gewone aandelen ad € 1,- (31-12-2014:
1.518.080 (certificaten van) gewone aandelen ad € 1,-) geplaatst en volgestort.
De intrinsieke waarde per aandeel bedroeg op 30 juni 2015 € 46,02 (30 juni 2014: € 43,90) en was daarmee 4,8% hoger dan de intrinsieke waarde per 30 juni 2014.
In het halfjaarverslag is de verwerking van de huurincentives gecorrigeerd. De vergelijkende cijfers over het eerste halfjaar 2014 en de cijfers over het gehele boekjaar 2014 zijn op deze wijziging aangepast.
Verhuringen en ontwikkelingen in de portefeuille
In het eerste halfjaar 2015 is 10.101 m² (30-06-2014: 5.477 m²) aan (kantoor)ruimten verhuurd.
Hiervan heeft 6.766 m² (30-06-2014: 5.013 m²) betrekking op verlengingen van bestaande huurders en 3.425 m² (30-06-2014: 464 m²) op uitbreidingen van bestaande huurovereenkomsten en nieuwe huurders. Van de in het eerste halfjaar 2015 verhuurde (kantoor)ruimten heeft 7.067 m² (30-06-2014: 3.672 m²) een ingangsdatum na afloop van de verslagperiode.
De marktomstandigheden voor verhuur van (kantoor)ruimte zijn in het eerste halfjaar van 2015 nog niet verbeterd. Het lijkt er wel op dat de bodem van de markt is bereikt en de weg naar (voorzichtig) herstel kan worden ingeslagen. Het beleid van behoud van bestaande huurders is in de verslagperiode voortgezet. Doordat verhoudingsgewijs meer huurders uit het gebouw vertrokken dan er nieuwe ruimten in gebruik werden genomen is de bezettingsgraad van het gebouw in het eerste halfjaar van 2015 gedaald tot 71,2% (op 31 december 2014 bedroeg de bezettingsgraad op basis van NEN2580 81,9%). Voormalig huurder LyondellBasell is in maart 2014 daadwerkelijk uit het gebouw vertrokken. LBI huurde circa 12.000 m² in het Groot Handelsgebouw. Dit vertrek heeft een negatieve invloed op de bezettingsgraad per 30 juni 2015 van 12,5%.
In april 2015 is de tweede fase van het centrum Kleinhandel in gebruik genomen. De in deze tweede fase gerealiseerde units zijn nagenoeg allemaal verhuurd. Deze verhuur heeft een positieve invloed op de bezettingsgraad per 30 juni 2015 van 1,9%. Een verdere uitbreiding van het centrum ‘Kleinhandel’ is thans in ontwikkeling.
Op 6 juli 2015 hebben Groothandelsgebouwen N.V. en CIC NL B.V. (“CIC NL”) een Letter of Intent getekend voor een gefaseerde verhuur van circa 13.000 m². CIC NL zal in drie fasen kantoorruimte in het Groot Handelsgebouw huren, waarbij de eerste fase, groot circa 5.200 m², uiterlijk vanaf 1 mei 2016 zal worden gehuurd.
Het Cambridge Innovation Center (“CIC”) dat vestigingen heeft in de Verenigde Staten in Boston en St. Louis biedt sedert 1999 startende ondernemingen kantoorruimte aan met een uitgebreid service concept. Deze CIC formule geeft deze start-ups een omgeving om snel te kunnen groeien. Sinds 1999 hebben in totaal 1.400 ondernemingen CIC als hun vestigingsplaats gekozen.
Het Groot Handelsgebouw is de eerste Europese vestiging waar CIC een Innovation Center wil starten. Vanwege de stimulans die het CIC concept zal hebben voor start-ups in Rotterdam zal de gemeente Rotterdam met CIC samenwerken om de locatie in het Groot Handelsgebouw tot een succes te maken.
In het licht van een mogelijke verkoop van het gebouw of de vennootschap heeft
Groothandelsgebouwen N.V., indien op de aandelen en certificaten in de vennootschap een vrijwillig openbaar bod gestand wordt gedaan, de mogelijkheid af te zien van het aangaan van een huurovereenkomst met CIC NL. Groothandelsgebouwen N.V. is het laatstgenoemde overeengekomen omdat de verhuur aan CIC NL het profiel van het Groot Handelsgebouw ingrijpend kan wijzigen en Groothandelsgebouwen N.V. meent dat een eventuele nieuwe eigenaar van het Groot Handelsgebouw dan wel de vennootschap vrij moet zijn ter zake te besluiten. Ook CIC NL heeft tot 1 mei 2016 de mogelijkheid om van het aangaan van de huurovereenkomst af te zien. Indien CIC NL of Groothandelsgebouwen N.V. gebruik maken van het recht af te zien van het aangaan van de huurovereenkomst zijn zij geen vergoeding verschuldigd.
Proces rondom mogelijke verkoop van Groothandelsgebouwen N.V.
Op 30 maart 2015 heeft Groothandelsgebouwen N.V. medegedeeld dat het een bod had
ontvangen van een gegoede marktpartij op het Groot Handelsgebouw. Thans lopen
gesprekken met meerdere partijen die de mogelijkheid onderzoeken om een bod uit te brengen op de aandelen en certificaten van aandelen in Groothandelsgebouwen N.V..
Alhoewel de gesprekken over een mogelijke verkoop al enige tijd gaande zijn is er thans geen concrete uitspraak te doen over de mogelijke uitkomst van dit verkoopproces.
Omdat de uitkomst van het verkoopproces onzeker is, is het halfjaarverslag 2015 opgesteld op basis van de veronderstelling van zelfstandige voortzetting van de exploitatie van de vennootschap.
Risicomanagement
Wat betreft het risicomanagement verwijzen wij naar bladzijde 23 van het jaarverslag van Groothandelsgebouwen N.V. over het boekjaar 2014. Er hebben zich geen wijzigingen voor gedaan ten opzichte van 31 december 2014.
Verklaring directie
Dit verkorte geconsolideerde tussentijdse bericht is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 ‘Tussentijdse financiële verslaggeving’. Het bevat niet alle informatie die vereist is bij een volledige IFRS-jaarrekening. Er wordt echter wel toelichting gegeven op specifieke gebeurtenissen en transacties die van significant belang zijn voor het verkrijgen van inzicht in de veranderingen in de financiële positie en prestaties sinds de vorige jaarrekening over het boekjaar eindigend op 31 december 2014.
Verbonden partijen
Voorzover de vennootschap bekend, hebben in het eerste halfjaar van 2015 geen transacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen.
Vooruitzichten
Op basis van de in het eerste halfjaar 2015 gerealiseerde huuropbrengsten en bezettingsgraad van het gebouw en de vooruitzichten voor het tweede halfjaar van 2015 handhaaft de vennootschap haar eerder uitgesproken verwachting dat in 2015 de huuropbrengsten en de bezettingsgraad van het gebouw ten opzichte van 2014 duidelijk zullen dalen.
Rotterdam, 21 augustus 2015 |
