Eurocommercial Properties maakt vandaag haar halfjaarresultaten bekend, die hebben geprofiteerd van de gerichte winkelvastgoedportefeuille in Frankrijk, Noord-Italië en Zweden, waar de lage schulden van huishoudens slechts tot een bescheiden terugloop in de bestedingen in haar winkelcentra gedurend het jaar tot 31 december 2008 hebben geleid.
De nettohuuropbrengsten voor de zesmaandsperiode steeg over het geheel met 7,3% vergeleken met dezelfde periode in 2007. Ondanks de afwaarderingen van vastgoed van 5,4% voor het jaar, is de verhouding leningen / vastgoedwaarden slechts 40%. De Vennootschap heeft financiering met een gemiddelde looptijd van bijna negen jaar en rentefixatie voor bijna zeven jaar tegen een
gemiddeld tarief van 4,7% inclusief marge, die al haar behoeften volledig dekt.
Direct beleggingsresultaat
€32,0mln +5,8%
Vergeleken met december 2007
Het direct beleggingsresultaat over de eerste helft van het boekjaar 2008/2009 steeg 5,8% tot €32,0 miljoen, vergeleken met €30,3 miljoen over dezelfde periode in 2007. Het direct beleggingsresultaat omvat de nettovastgoedopbrengsten minus nettorentelasten, bedrijfskosten en vennootschapsbelasting. Naar de mening van de directie geeft het direct
beleggingsresultaat een beter beeld van de ontwikkeling van de onderliggende inkomsten dan de IFRS winst na belastingen, die ook ongerealiseerde waardestijgingen en –dalingen dient te bevatten.
Nettohuuropbrengsten
€56,4mln +7,3%
Vergeleken met december 2007
De vastgoedopbrengsten over de eerste helft van het boekjaar 2008/2009 na aftrek van nettoservicekosten en directe en indirecte exploitatiekosten vastgoed (kosten buitenlandse kantoren) bedroegen €56,4 miljoen, vergeleken met €52,6 miljoen in dezelfde periode in 2007. Dit is een stijging van 7,3%.
Vastgoedwaarderingen (in lokale valuta)
€2,3mld -5,4% -4,4%
Vergeleken met december 2007 Vergeleken met juni 2008
Alle objecten van de Vennootschap zijn onafhankelijk gewaardeerd per 31 december 2008. De herwaarderingen hebben geleid tot een waardedaling op vergelijkbaar gemaakte basis van 5,4% vergeleken met december 2007 en 4,4% vergeleken met juni 2008.
Voor taxatiewaarden in euros wordt verwezen naar toelichting 8 van de halfjaarcijfers.
Aangepaste intrinsieke waarde
€34,94 -12,0% -8,2%
Vergeleken met december 2007 Vergeleken met juni 2008

De aangepaste intrinsieke waarde is van €39,70 per certificaat op 31 december 2007 met 12,0% gedaald tot €34,94 per certificaat op 31 december 2008 en met 8,2% van €38,08 per certificaat op 30 juni 2008,het bedrag na vermindering van het getal voor winstbestemming van €39,83 per certificaat op 30 juni 2008 met het betaalde dividend. Deze cijfers vertegenwoordigen de onderliggende vastgoedwaarden per 31 december 2008 en houden geen rekening met de reële waarde van afgeleide financiële instrumenten (rentedekkingsinstrumenten) of latente belastingverplichtingen wanneer alle objecten tegelijkertijd zouden worden verkocht.
De daling van de aangepaste intrinsieke waarde is voornamelijk het gevolg van een waardedaling van de panden van de Vennootschap gedurende de periode, maar ook van een zwakkere Zweedse kroon, niettegenstaande de afdekking van het
valutarisico via leningen in die valuta. Het netto valuta-effect bedroeg €30,6 miljoen (zie pagina 13).
De intrinsieke waarde op basis van IFRS per 31 december 2008, die rekening houdt met de gedaalde reële waarde van afgeleide financiële instrumenten (rentedekkingsinstrumenten) met €80 miljoen en latente belastingverplichtingen wanneer alle objecten tegelijkertijd zouden worden verkocht, was €30,48 per certificaat, vergeleken met €35,89 per 31 december 2007 en €36,41 per 30 juni 2008.
Huurgroei
Per 31 december 2008 zijn de huuropbrengsten op vergelijkbaar gemaakte basis (gelijke vloeroppervlakte) over alle winkelobjecten van de Vennootschap gestegen met 5,1% vergeleken met 31 december 2007. Alle huurcijfers worden gebaseerd op de huuroverzichten per de relevante data en zijn inclusief indexatie en omzethuren.
Huurgroei op vergelijkbaar gemaakte basis voor het jaar tot
31/12/08
Frankrijk 4,6%
Italië 4,8%
Zweden 6,7%
Overall 5,1%
De indexatie voor 2009 bedraagt voor Frankrijk 3,85% (gebaseerd op het nieuwe ILC-systeem), voor Italië 2,0% en voor Zweden 4,0%. De 2009 percentages zijn voor Frankrijk en Italië lager dan in 2008, maar voor Zweden hoger.

Vooruitzichten
Wij verwachten dat de totale basishuurniveaus in de winkelcentra van Eurocommercial het komende jaar in ieder geval kunnen worden gehandhaafd. Het is echter onvermijdelijk dat het omzetgerelateerde gedeelte van de huur als gevolg van de recessie zal dalen. Omzetgerelateerde extra huurbedragen vertegenwoordigen hoe dan ook een zeer klein deel van de inkomsten van de Vennootschap – naar schatting circa 1,2% voor het boekjaar 2008/2009.
We denken dat de leegstand mogelijk iets zou kunnen stijgen ten opzichte van het huidige niveau (< 1%), gelet op de zeer lage percentages aan huurachterstand. Er kan echter veel veranderen in een jaar, en zoals gezegd ,zullen alle winkelbedrijven in meer of mindere mate onder druk komen te staan als de werkloosheid sterk toeneemt.
Desalniettemin is de verwachting dat door de lagere rentelasten voor de Vennootschap in combinatie met een beperkte leegstand de netto-inkomsten ten minste gelijk blijven voor de rest van dit boekjaar. Het is lastiger om een
nauwkeurige voorspelling te doen voor na 2009. We zijn echter van mening dat de relatief lage verhouding huisvestingskosten/omzet en de relatieve lage schulden van huishoudens in onze markten een behoorlijke toename
van de leegstand zouden moeten voorkomen.
Het ziet ernaar uit dat de markt voor investeringen zeer rustig zal blijven en dat er weinig topwinkelcentra zullen worden aangeboden in de landen waar Eurocommercial actief is. Dankzij lage basisrentes zullen de kosten van
leningen met een looptijd van vijf jaar, zelfs bij hoge marges, waarschijnlijk ruim onder de 5% blijven, zodat goede winkelobjecten, als die beschikbaar zijn, een positieve financieringsmarge kunnen bieden voor kredietwaardige
investeerders. Dit zou kunnen leiden tot een toename van de vraag.
Sinds december 2007 hebben we de rendementen in onze taxaties met rond 55 basispunten zien toenemen, waarvan 30 basispunten sinds juni 2008. We mogen dan ook verwachten dat de rendementen tot juni 2009 nog iets,
maar niet zeer veel, zullen toenemen. Wij denken dat de rendementen voor goede Europese winkelcentra zich daarna zullen stabiliseren, omdat de meeste investeerders zich dan met het oog op de aanhoudende recessie en de
grotere werkloosheid zullen richten op duurzaamheid van de inkomsten.
Amsterdam, 6 februari 2009