Een analyse redenen kansloos aanbod.
Waarom is een kantoor kansloos of kansrijk. Er zijn verschillende redenen denkbaar. Heuvelling en Lommerse (2005) noemen economie, locatie en bereikbaarheid, gebouwkwaliteit, maatvoering en ruimtelijke indeling gebouw, ecologie, energetica, sociaal-maatschappelijke wensen en de gebruikerswensen. Zij komen tot de conclusie dat denken vanuit de gebruiker/huurder het belangrijkst is. Denken vanuit de huurder betoogt ook de NVB (2004) in haar rapport Kantoorgebruikers in Profiel. Hierin is onderzocht welke factoren van belang zijn vanuit het oogpunt van de kantoorgebruikers in de keuze van hun kantoorpand. Deze criteria komen overeen met de selectiecriteria die de belegger hanteert in de keuze voor het al dan niet aanschaffen van een kantoor. Deze criteria zijn gebruikt voor het vaststellen van de achtergrond van kansloosheid of onverhuurbaarheid.

De belangrijkste reden dat panden kansloos zijn, is de gebrekkige architectuur en de uitstraling. Ook een gebrekkige afwerkingniveau en gebrek aan flexibiliteit in de indeling scoren hoog als het gaat om redenen voor onverhuurbaarheid. Wat van veel minder belang wordt geacht zijn de hoge exploitatielasten en hoog energieverbruik. Deze kunnen wel optreden, maar zijn meestal niet de belangrijkste redenen van onverhuurbaarheid. Vaak zijn meerdere gebreken tegelijk aanwezig in panden, waardoor deze als onverhuurbaar worden aangemerkt. Juist deze combinaties maken dat een object niet meer verhuurbaar is.

Niet alleen pandgerelateerde kenmerken zijn belangrijk, maar zeker ook locatiecriteria. Zeer hoog scoren hier de slechte uitstraling van de omgeving en gebouwen, in 70% van de gevallen is dat genoemd als een van de redenen die het betreffende kantoorpand incourant maken. Ook onvoldoende zichtbaarheid vanaf de snelweg, beperkte parkeerruimte en geen uitbreidingsmogelijkheden voor in de toekomst werden in meer dan de helft van de gevallen genoemd. Opvallend is dat het huurprijsniveau een zeer geringe rol speelt in de kansrijkheid van het object. Huurprijzen worden over het algemeen aangepast indien nodig. Wanneer wordt gekeken naar bereikbaarheidsprofiel valt op dat meer dan driekwart van de kansloze objecten op slecht bereikbare plaatsen liggen, ver weg van stations of snelweg. Slechts 11% is aan de snelweg gelokaliseerd en 12% op een stationslocatie. Bij de openbaarvervoersproblemen is de afstand tot NS-stations vaker een probleem dan de afstand tot een halte van andere soorten OV's
Reactie XEA.nl
Ook horen wij vaak, de verzekeringen en beveiligingsmogelijkheden als een drempel voor verhuur. Getronics ging naar de Toren bij het Amstelstation o.a. een betere bereikbaarheid en beveiliging en verliet de locatie bij Sloterdijk.

Is er nog toekomst voor dit soort kantoren?

Er is veel aanbod, waarvan een groot deel door de ligging of onderhoud/uitstraling kansarm of kansloos is om ooit nog als kantoor te worden verhuurd. Er komen steeds weer nieuwe, moderne kantoor bij, dus zal een overstap na de huurtermijn snel en eenvoudig genomen worden.
De verwachting is voor dit soort kansarme/kansloze kantoren dus niet rooskleurig.
Bron: Property Research Quarterly.

Waarom dit verhaal?
Kijk naar de portefeuille van uw vastgoed belegging of vraag in de algemene vergadering van aandeelhouders (AVA) naar dit soort zaken, genoemd in bovenstaand schrijven.
Want "leegstand" brengt geen huur op en courantheid is een "must"! Het leegstandscijfer is voor uw vastgoed belegging vaak van doorslaggevende aard!
Kijk ook naar de vorm van uw toekomstige vastgoed belegging, o.a. closed-end Fund en niet in balans opgenomen verplichtingen.